Genehmigungspflicht für Vorhaben

Eigentümer, Mieter oder Pächter im Sanierungsgebiet müssen bei allen Veränderungen am Grundstück eine Reihe von Auflagen bzw. von besonderen Genehmigungsvorbehalten beachten.

Mit diesen Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) wird die Entwicklung im Sanierungsgebiet im Sinne der festgelegten Sanierungsziele gesteuert und gefördert. Die Sanierung des Gebiets soll zügig durchgeführt werden, dabei geht der Gesetzgeber von einem Zeitraum von höchstens 15 Jahren aus. Projekte, die den Sanierungszielen entgegenstehen oder die Durchführung der Sanierung behindern, sind nicht zulässig und erhalten daher keine Genehmigung. Damit die Eigentümer und Notare über dieses besondere Instrument des Städtebaurechts informiert sind, wird von Amts wegen der Sanierungsvermerk in die Grundbücher der Grundstücke im Sanierungsgebiet eingetragen.

Die besondere Genehmigungspflicht gilt für alle Vorhaben, die nach Inkrafttreten der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets am 01.04.2011 begonnen wurden bzw. werden und für die bis zu diesem Zeitpunkt nicht bereits eine Baugenehmigung erteilt wurde.

Die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB steht selbständig neben einer Genehmigungspflicht nach der Berliner Bauordnung. Neben einer Baugenehmigung ist im Sanierungsgebiet also eine zusätzliche Genehmigung erforderlich. Zudem sind auch Vorhaben nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig, die außerhalb eines Sanierungsgebiets genehmigungsfrei wären.

Eine sanierungsrechtliche Genehmigung ist nach § 144 BauGB für folgende Vorhaben und Rechtsvorgänge einzuholen:
– § 144 Abs. 1 Nr. 1: Vorhaben der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen sowie deren Beseitigung (Abriss), sonstige Maßnahmen: erhebliche oder wesentliche Veränderungen von Grundstücken oder baulichen Anlagen; auch dann, wenn sie bauordnungsrechtlich nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigenpflichtig sind.
– § 144 Abs. 1 Nr. 2: Vereinbarungen (insbesondere Miete und Pacht), durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird (Wohnungsmietverträge, die auf unbestimmte Zeit geschlossen werden, sind genehmigungsfrei).
– § 144 Abs. 2 Nr. 1: die rechtsgeschäftliche Veräußerung (Verkauf) eines Grundstücks, die Bestellung eines Erbbaurechts sowie die Veräußerung eines Erbbaurechts.
– § 144 Abs. 2 Nr. 2: die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts (insbesondere Grunddienstbarkeiten, Nießbrauchrechte, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Grundpfandrechte wie Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden).
– § 144 Abs. 2 Nr. 3: ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in vorgenannter Nr. 1 oder Nr. 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird.
– § 144 Abs. 2 Nr. 4: die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast.
– § 144 Abs. 2 Nr. 5: die Teilung eines Grundstücks.

Keine Genehmigung ist erforderlich, wenn
– nach § 144 Abs. 4 Nr. 1 die Gemeinde (Land Berlin, Bezirksamt Neukölln von Berlin) oder ein Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder als Eigentümer beteiligt ist,
– nach § 144 Abs. 4 Nr. 2 Rechtsvorgänge nach Abs. 2 Nr. 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge vorliegen, das sind insbesondere die Veräußerung des Grundstücks oder die Bestellung sowie die Veräußerung eines Erbbaurechts,
– nach § 144 Abs. 4 Nr. 3 es sich um Vorhaben nach Abs. 1 Nr. 1 handelt, die vor der förmlichen Festlegung baurechtlich genehmigt worden sind, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung.

Die sanierungsrechtliche Genehmigung ist formlos und schriftlich beim Bezirksamt Neukölln zu beantragen. Hierfür gibt es zwei Verfahrenswege:
a) Für das Vorhaben ist zugleich ein Bauantrag nach der Berliner Bauordnung zu stellen. In dem Fall ist der Antrag nach § 144 BauGB innerhalb des Bauantragsverfahrens zu stellen. Nach § 145 Abs. 1 BauGB beträgt die Bearbeitungsfrist für das Bezirksamt zwei Monate. Die Frist kann nach § 22 BauGB je nach Erforderlichkeit um bis zu 3 weitere Monate verlängert werden.
b) Für den Antragsgegenstand ist kein Bauantrag nach der Berliner Bauordnung erforderlich. In dem Fall ist der Antrag beim Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, zu stellen. Aus § 145 Abs. 1 BauGB ergibt sich eine 1-monatige Bearbeitungsfrist. Die Frist kann nach § 22 BauGB je nach Erforderlichkeit um bis zu 3 weitere Monate verlängert werden.
Die Bearbeitungsfrist beginnt erst zu laufen, wenn alle für die Prüfung erforderlichen Unterlagen eingegangen sind.
Auskünfte zum Genehmigungsverfahren und den notwendigen Antragsunterlagen erteilt neben der Genehmigungsbehörde auch die Sanierungsbeauftragte BSG mbH.

BSG Brandenburgische Stadterneuerungsgesellschaft mbH,
Aktives Zentrum und Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee
Sanierungsbeauftragte des Landes Berlin
Prozesssteuerung [Aktion! Karl-Marx-Straße]
Horst Evertz, Alexander Matthes, Ann-Christin Rolfes-Bursi
Karl-Marx-Straße 117, 12043 Berlin
E-Mail: 
Tel.: 030 / 685987-71, Fax: 030 / 685987-73