Die Schweizer Stiftung Edith Maryon hat mit ihrer Tochtergesellschaft im Herbst 2015 das Gelände der Vollguthalle der ehemaligen Kindl-Brauerei im Rollbergviertel erworben. Mit dem Eigentümerwechsel dieser wichtigen Teilfläche und dem größten Bauwerk des ehemaligen Brauereistandortes verbindet sich die Erwartung, dass eine der großen Industriebrachen in Neukölln langfristig für soziale, kreative und ökologische Nutzungen entwickelt wird.

Die Stiftung Edith Maryon erwirbt gemäß ihrem Stiftungszweck Immobilien und entzieht sie dem Verwertungskreislauf, um sie für verschiedene Formen des Wohnens oder für kulturelle und soziale Initiativen sowie alternative, kreative Unternehmen und Einrichtungen günstig zur Verfügung zu stellen.

Damit sind die besten Voraussetzungen gegeben, den begonnenen und bisher gelungenen Umwandlungsprozess auf dem Kindl-Gelände auch im Sinne der Sanierungsziele erfolgreich fortzusetzen. Erste Signale für die nun eingeschlagene Richtung wurden mit der Finanzierung und Mitwirkung bei der künstlerischen Gestaltung der Kindl-Treppe gesetzt, bei der sich die Stiftung für die Partizipation im künstlerischen Prozess eingesetzt hat (siehe Karlson #3 – Die Kindl-Treppe).

Weitere Zeichen wurden mit der erfolgreichen Teilnahme am Wettbewerb zum experimentellen Wohnungsbau gesetzt, der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt ausgelobt wurde. Gesucht wurde kostengünstiger Mietwohnungsneubau, der sich durch eine experimentelle und innovative Bauweise sowie durch die gestalterische Qualität auszeichnet. Gefördert werden die Vorhaben, die bereits 2016 begonnen werden müssen, aus dem Sondervermögen Infrastruktur der wachsenden Stadt (SIWA) mit 55.000 € pro Wohnung bzw. 22.500 € pro Wohnplatz in gemeinschaftlichen Wohnformen.

Mit gleich zwei Projekten hat die Stiftung Edith Maryon die Aufnahme in das Förderprogramm geschafft: Unter dem Titel „Alltag“ werden in sechsgeschossiger Holzbauweise Wohnplätze entstehen, die sich an unterschiedlichsten temporären Wohnbedürfnisse orientieren. Im zweiten Projekt „Rollberg“ werden durch eine Aufstockung des Eventlagers, einer Halle an der Rollbergstraße, Wohnungen geschaffen und damit Leben und Arbeiten in einer neuen Form verbunden. Angeboten wird eine Mischung unterschiedlicher Wohnungsgrößen für Einzel- und Gemeinschaftswohnformen. Bereits auf das Gelände gezogen ist „Agora“, das sich mit der Verwertung von Stoffen beschäftigt und eine Kreislaufwirtschaft anstrebt.

Damit könnte auf dem Kindl-Gelände aus einem Ideal Wirklichkeit werden, wie es die Stiftung formuliert: „Qualitätsvolle Architektur einschließlich ökologischer Bauweise, in der sich die Menschen als einzelne und soziale Individuen wohlfühlen.“

Horst Evertz

Weitere Infos unter:

www.vollgut.berlin
www.maryon.ch

Berlin wächst. Eine Entwicklung, die auch im Sanierungsgebiet angekommen ist. Fast jeder hat das Gefühl: Es verändert sich etwas, neue Gesichter und Geschäfte in den Straßen, überall wird gebaut, sind Häuser eingerüstet. Richtig greifbar ist der Prozess aber nicht. Während die einen sich freuen, dass etwas passiert und sagen „Neukölln ist nun auch mal dran“, fühlen sich andere bereits bedroht.

Vorauszusehen war das nicht: Bei den Vorbereitenden Untersuchungen zur Festsetzung des Sanierungsgebiets 2007 / 2008 spielte das Wohnen noch eine untergeordnete Rolle. Es fielen eher die fast 10 % Leerstand auf. Starkes Wachstum ist in der Stadtplanung langfristig betrachtet meist eine Phase, die neue Entwicklungsmöglichkeiten bietet – die Chance Fehlendes zu ergänzen und Störendes zu ersetzen. Es kann aber auch „Glücksritter“ anlocken, die eine erhöhte Steuerung erforderlich machen, damit das Wachstum möglichst positiv und nachhaltig auf den Stadtraum wirkt; wobei der Bezirk nicht alles steuern kann und will. Bei der Stadtentwicklung geht es um möglichst viel Mehrwert für alle, nicht die berühmte „Käseglocke“, denn nicht alles ist gut so, wie es ist.

Neukölln wächst

Statistik Sanierungsgebiet

–> GRAFIK S. 4-5

Um zu verstehen, was gerade im Gebiet passiert, wer hierher zuzieht und woher, und was das für die bestehenden Einrichtungen wie z. B. Kitas und Spielplätze bedeutet, wurde eine Wohn- und Infrastrukturuntersuchung (WIU) erarbeitet (abrufbar unter kms-sonne.mmserver.org/service/downloads-veroeffentlichungen/wohn-und-infrastrukturuntersuchung-wiu). Für ganz Berlin werden nach der Bevölkerungsprognose bis 2030 rund 265.000 neue Einwohnerinnen und Einwohner erwartet, davon werden rund 14.300 Neuköllnerinnen und Neuköllner sein (+4,4 % bezogen auf den Stand vom 31.12.2014).

Die Auswertung der Studie hat ergeben, dass die Bevölkerung im Sanierungsgebiet bereits zwischen 2008 und 2013 um 7 % oder um über 2.000 Einwohnerinnen und Einwohner auf 30.664 gestiegen ist. Bis 2030 wird hier eine Einwohnerzahl von über 33.000 prognostiziert (ca. 8 % Steigerung) – unter Berücksichtigung der begrenzten Nachverdichtungspotenziale.

Besonders die Altersgruppe der 25- bis 35-jährigen hatte den stärksten Zuwachs von 42 %. Sie hat sich also fast verdoppelt. Gleichzeitig ist der Anteil der 6- bis 18-jährigen zurückgegangen, also der Schülerinnen und Schüler. Eine der Erklärungen für diesen Rückgang könnte sein, dass Familien aus Neukölln wegziehen, wenn ihre Kinder schulpflichtig werden. Die Frage ist: Liegt es an dem mangelnden Vertrauen in die Qualität der Neuköllner Schulen oder liegt es vielleicht doch an dem fehlenden bezahlbaren Wohnungsangebot für Familien? Beides ließe sich aus der Statistik erklären. Ein weiteres Ergebnis der Wohnungsuntersuchung ist nämlich, dass im Sanierungsgebiet viele familiengerechte Wohnungen fehlen und lediglich ein Viertel der Wohnungen im Sanierungsgebiet mehr als zwei Zimmer hat.

Im Sanierungsgebiet ist viel in Bewegung. Zwischen 2008 bis 2013 sind rechnerisch fast so viele Umzüge erfolgt wie Einwohnerinnen und Einwohner vorhanden sind. Hierbei waren die vielen Zuzüge auch möglich, weil die Leerstände aufgefüllt wurden. Darüber hinaus gibt es keine Anzeichen dafür, dass wir in Neukölln enger zusammengerückt sind.

Wenn die prognostizierte Einwohnerentwicklung tatsächlich eintritt, wird nicht jeder, der ins Sanierungsgebiet ziehen möchte, auch eine Wohnung finden. Auch die Nutzung sämtlicher Neubaupotentiale kann das Missverhältnis zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage vermutlich nicht lösen – zumindest nicht für Mieterinnen und Mieter, da die meisten Wohnungen als Eigentumswohnungen errichtet werden. Die Folge sind wie überall in der Berliner Innenstadt steigende Mieten und damit auch eine beginnende Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Daher wird zur Zeit auch für den Bereich des Sanierungsgebiets untersucht, ob die Voraussetzungen für die Festlegung sogenannter Milieuschutzgebiete vorliegen. Die Ergebnisse werden voraussichtlich bis zum Sommer vorliegen (www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt).

Nicht nur in Berlin, sondern deutschlandweit ist der Konsum von Wohnfläche seit 1991 von 36 m² auf 46 m² 2013 gestiegen. Jeder Einzelne nutzt mehr Wohnraum. Auch dieses Problem lässt sich aus der Statistik leicht ablesen. Nachdem nun die Leerstände weitgehend abgebaut sind, wird das Bevölkerungswachstum künftig immer stärker vom Neubau abhängen. Allerdings ist das Sanierungsgebiet bereits einer der am dichtesten besiedelten Räume Berlins. Wohnungsnahe Freiflächen und Spielplätze sind bereits heute Mangelware. Wichtig ist daher, auf eine städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu achten, die nicht entkoppelt von der Leistungsfähigkeit der sozialen und verkehrlichen Infrastruktur erfolgt. Ebenso sollen nicht neue Missstände geschaffen werden, indem jedes bisschen Grün, das noch vorhanden ist, neuen Wohnungen weichen muss.

Das Zentrum Neukölln als attraktiver Wohnstandort
Die Karl-Marx-Straße als Zentrum Neuköllns ist ein bedeutender Wohnstandort. Dies ist sehr ungewöhnlich für ein Berliner Hauptzentrum. Als „Kerngebiet“ ausgewiesene Bereiche sind in der Regel keine Wohnstandorte. 1.583 Wohneinheiten wurden im Kerngebiet gezählt, liegen also im direkten Einzugsbereich an der Karl-Marx-Straße. D. h., fast 3.000 Personen leben in unmittelbarer Nachbarschaft zu den großen Einzelhandels- und Verwaltungseinrichtungen des Neuköllner Zentrums. Ein großer Anteil der Wohnhäuser wird von der Einzelhandels- oder gastronomischen Nutzung im Erdgeschoss und oft durch weitere Gewerbeflächen in den oberen Geschossen dominiert. Bewohnerinnen und Bewohner sind zugleich Kunden der verschiedenen lokalen Angebote und sorgen für eine Belebung der Straße, insbesondere nach Geschäftsschluss.

Hieraus ergibt sich die Aufgabe der Sanierung, die Wohnnutzung im Zentrumsbereich zu schützen und weiter zu entwickeln. Andere Nutzungen, die dem Wohnen Konkurrenz machen, gehören deshalb immer auf den Prüfstand und können nur genehmigt werden, wenn ein deutlicher Gewinn für das Zentrum absehbar ist.

Das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum kann im Sanierungsgebiet unter bestimmten Voraussetzungen durch eine sanierungsrechtliche Genehmigung ersetzt werden. Dabei muss nicht nur geprüft werden, inwieweit der Nutzungsänderung einer Wohnung zu einer vielleicht auch rentableren gewerblichen Nutzung zugestimmt werden kann, sondern auch, ob Nutzungskonflikte mit den bestehenden Wohnungen durch die neuen Nutzungen verhindert werden müssen. Dies ist umso komplizierter in der Abwägung, als auch die Stärkung des Neuköllner Zentrums als Kultur- und Einzelhandelsstandort ein wichtiges Sanierungsziel ist.

Die 16 Leitlinien zur Beurteilung von Wohnungsbauvorhaben in Nord-Neukölln
Zur Sicherstellung einer städtebaulich verträglichen Nachverdichtung wurden mit der Formulierung der 16 Leitlinien zur planungsrechtlichen Beurteilung von Wohnungsbauvorhaben durch das Stadtentwicklungsamt Neukölln bereits die Weichen gestellt. In besonders sensiblen Bereichen wie den Blöcken 182 und 151 werden kleinräumige Sanierungsziele formuliert, um die Potentiale zu sichern – weitere Bereiche werden folgen. In der WIU-Studie wurde auch untersucht, welche verträglichen Neubaupotentiale es gibt. Insbesondere durch Dachgeschossausbau können insgesamt circa 1.200 neue Wohnungen für rund 2.500 Einwohnerinnen und Einwohner entstehen, wenn man die üblichen Planungsannahmen zur Wohnungsgröße zu Grunde legt. Im Rahmen der 16 Leitlinien wird über gleichzeitige Auflagen zur Hof- und Freiflächengestaltung dafür Sorge getragen, dass die Nachverdichtung mit einer Qualitätsverbesserung für die bereits vorhandene Bewohnerschaft einhergeht. Neubau und Nachverdichtung wird überall da, wo es möglich ist, bereits vorbereitet oder umgesetzt. Im Sanierungsgebiet sind von 2008 bis 2014 vor allem auf dem ehemaligen Kindl-Gelände 134 Wohneinheiten neu entstanden, weitere 52 Wohneinheiten durch den Ausbau von Dachgeschossen.

Manche sind nur 80 cm breit, aber im Verhältnis scheinbar absurd lang. Wie auf einer Perlenschnur reiht sich eine komplette Badezimmerausstattung auf. Liebgewordener Teil der Berliner Altbauten oder unzeitgemäß? Am Schlauchbad scheiden sich die Geister.

Die Geschichte des Schlauchbads beginnt mit der Bau-Polizei-Ordnung von 1887. Hier wurde festgelegt, dass „Bedürfnisanstalten und Badestuben“ über ein Fenster verfügen müssen. Bereits damals war Baugrund kostbar. Typische Berliner Häuser hatten die Fenster an der Schmalseite der Zimmer, damit die Räume möglichst tief ausfallen konnten. Da ein Bad seinerzeit als verzichtbarer Luxus angesehen wurde, entstanden somit lange schmale Räume vom Korridor bis zur Außenwand, exklusive der Toilette.

Viele dieser schmalen Örtchen der Gründerzeit haben sich im Laufe der letzten 100 Jahre zu Bädern gemausert. Sie gleichen selten einander, sondern es gibt viele Varianten zur Unterbringung von WC, Waschbecken und Wanne oder Dusche auf ca. vier Quadratmetern. Für viele Bewohner*innen gehören diese besonderen Bäder zum Altbau dazu. So haben bei Haushaltsbefragungen zum Milieuschutz nur rund drei bis fünf Prozent der Bewohner*innen angegeben, mit ihren Bädern unzufrieden zu sein.

Heute sind für Bäder keine Fenster mehr vorgeschrieben. Dies verschafft neue Möglichkeiten der Grundrissgestaltung. Immer wieder heißt es, wenn eine Wohnung saniert wird, sollte es nachhaltig sein. Die schmalen Bäder werden von manchen als nicht zeitgemäß empfunden. Sicherlich sehen Bäder in heutigen Neubauten meist anders aus. Aber in Bezug auf ihre Grundfläche sind sie oft auch nicht zwingend größer, nur anders geschnitten.

Einfach übertragbar auf einen Altbau sind moderne Badgrundrisse nicht, denn das Schlauchbad ist kein Zufallsprodukt. Ein solcher Umbau löst in den meisten Fällen eine Kettenreaktion aus. Z.B. müssen Leitungen verlegt, Fußböden und Nachbarräume angepasst werden. Am Ende entsteht oft eine andere Wohnung, die nicht mehr auf die Bedürfnisse derer zugeschnitten ist, die diese Wohnung einst für sich ausgesucht hatten.

Seit 2016 liegen fast alle Wohnungen des Sanierungsgebietes auch in Milieuschutzgebieten. Zentrales Ziel ist hierbei „die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“, wie es auf Amtsdeutsch heißt. Badmodernisierungen und ihr zulässiger Umfang sind seitdem immer wieder Streitgegenstand in Genehmigungsverfahren. Der Bezirk vertritt den Standpunkt, dass es nicht auf die Größe des Bades ankommt. Wichtig für einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard ist, ob im vorhandenen Grundriss WC, Waschbecken und Badewanne oder Dusche vorhanden sind oder untergebracht werden können. Dies ist im Einzelfall sicherlich eine Herausforderung für die Architekten. Unmöglich ist es aber nicht. Pfiffige und auf den Einzelfall zugeschnittene Ideen sind gefragt.

Oliver Türk

Im Richard-Kiez sind bedingt durch seine Lage zwischen den zwei Hauptverkehrsstraßen Sonnenallee und Karl-Marx-Straße sowie der Nähe zum Bezirkszentrum Neukölln viele Straßen mit Durchgangs- oder Parksuchverkehr belastet. Es wird oftmals zu schnell gefahren, das Kopfsteinpflaster erschwert das Fahrradfahren und für Fußgänger*innen fehlen an einigen Stellen sichere Querungsmöglichkeiten. Im Auftrag des Bezirksamts wird derzeit ein Verkehrsgutachten erarbeitet, um mögliche Maßnahmen zur Verkehrslenkung und Verkehrsberuhigung im Richardkiez zu identifizieren. In die Erarbeitung dieses Konzepts werden unterschiedliche Nutzergruppen einbezogen. Über die ersten Ergebnisse, u.a. auch einer Beteiligungswerkstatt, sprachen wir mit dem Amtsleiter des Straßen- und Grünflächenamts Neukölln, Wieland Voskamp.

KS: Im Bürgerdialog zu den Verkehrsfragen im Richardkiez sind zahlreiche Anregungen, aber auch widersprüchliche Vorstellungen geäußert worden. Wie geht das Straßen- und Grünflächenamt mit diesen Ergebnissen um?
WV: Die Suche nach guten Lösungen erfolgt immer im Prozess. Es können nie die Vorstellungen aller zu hundert Prozent umgesetzt werden. Eine Dialog-Veranstaltung mit engagierten Bürger*innen ist deshalb sehr sinnvoll, um alle Interessen frühzeitig kennenzulernen und in das Konzept einbeziehen zu können.

KS: Im Rahmen des Bürgerdialogs wurde auch eine Verbesserung der Verkehrsführung am Karl-Marx-Platz besprochen. Gibt es aus Sicht Ihres Amtes konkrete Überlegungen, wie hier vorgegangen werden sollte?
WV: Am Karl-Marx-Platz führt die Erschließung derzeit als Einbahnstraße von West nach Ost an der südlichen und von Ost nach West an der nördlichen Platzkante. Eine Änderung könnte sein, die Durchfahrt Richtung Richardplatz zu schließen und den Verkehr an der südlichen Platzkante zurück zur Karl-Marx-Straße zu führen.

KS: In einer Arbeitsgruppe der Beteiligungswerkstatt wurde gefordert, die parkenden Autos am Karl-Marx-Platz zu verbannen oder zumindest deutlich zu reduzieren. Was halten Sie davon?
WV: Dies würde natürlich einerseits zu mehr Möglichkeiten der Platzgestaltung führen. Andererseits ist die Reduzierung von Stellplätzen abhängig vom Liefer- und Gewerbeverkehr, auch der Markt und die Anlieger*innen müssen erreichbar bleiben.

KS: Ein wichtiges Anliegen ist für viele Beteiligte des Verfahrens die Verbesserung des Radverkehrs. Derzeit ist die Führung für die Radfahrer*innen von West nach Ost auf den Karl-Marx-Platz von der Karl-Marx-Straße kommend nur unzureichend. Welche Lösungen stellen Sie sich hier vor?
WV: Es könnte an der nördlichen Fahrbahn ein Radweg angelegt werden. Dazu müsste man Flächen des Platzes in Anspruch nehmen. Die Radroute erfordert auch, dass die Grünfläche am östlichen Ende des Karl-Marx-Platzes (wenigstens zum Teil) zurückgebaut werden müsste. Diese ist allerdings derzeit auch von minderer Qualität und hat eher eine Barrierewirkung.

KS: Das Kopfsteinpflaster auf zahlreichen Straßen des Richardkiezes, auch auf dem Karl-Marx-Platz, ist für den Radverkehr ungeeignet. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Belag zu verbessern. Welche würden Sie für den Karl-Marx-Platz empfehlen?
WV: Sinnvoll wäre es, nur den Radweg oder auch die Fahrbahn zu asphaltieren und die Seitenbereiche in Großsteinpflaster oder als Fugenverguss auszuführen. Das ist eine Kostenfrage. Da der Karl-Marx-Platz kein Denkmalbereich ist, gibt es keine weiteren Auflagen zu beachten.

KS: Wann könnten die Planungen umgesetzt werden?
WV: Wir sind derzeit noch relativ am Anfang des Prozesses und haben erste Entwurfsskizzen erstellt. Zunächst sollten die Abstimmungen und Informationen in den Ämtern, Gremien und der interessierten Öffentlichkeit erfolgen. Danach könnten konkrete Planungsschritte in Richtung Umsetzung gegangen werden.

KS: Wir danken für das Gespräch.

Interview: Horst Evertz