Coworking – schöne neue Arbeitswelt?

In Gemeinschaft von anderen an seinem eigenen Projekt arbeiten. Das ist die Idee hinter dem Konzept „Coworking“. Mit dem Begriff wird eine neue Form der Bürostruktur beschrieben, in der Arbeitsplätze zeitlich flexibel angemietet werden können. Auch im Zentrum Karl-Marx-Straße wächst das Angebot an Flächen für das gemeinsame Arbeiten. Hier haben vor allem kommerzielle Anbieter das Modell für sich entdeckt.

Aufgrund immer mehr vorwiegend junger Menschen, die einer freiberuflichen oder selbstständigen Tätigkeit nachgehen, ist die Nachfrage nach „Coworking-Flächen“ in Berlin deutlich gestiegen. Allein in den letzten zehn Jahren haben sich über 100 neue Standorte in der Stadt etabliert. Hier spiegelt sich eine weltweite Entwicklung wider. Während laut der jährlich erscheinenden Coworking-Statistik des Magazins „Deskmag“ im Jahr 2015 erst 8.900 Coworking-Spaces existierten, konnten im Jahr 2020 bereits 26.300 Standorte weltweit gezählt werden. In Deutschland hat sich die Zahl der Coworking-Spaces in den letzten zwei Jahren sogar vervierfacht. Dies bestätigt eine Markterhebung des Bundesverbandes Coworking Spaces Deutschland e. V. (BVCS) aus dem Mai 2020. Demnach gibt es derzeit 1.268 Coworking-Spaces und -flächen in Deutschland. Anfang 2018 waren es nur knapp über 300.

Allerdings ist bei dieser Entwicklung auch ein deutlicher Wandel auf Seiten der Anbieterstruktur erkennbar. Waren es in der Anfangszeit eher die kleinen Ladenlokale in Szenebezirken mit max. 20 Arbeitsplätzen, haben inzwischen die großen kommerziellen Anbieter den Markt für sich entdeckt. Sie eröffnen ihre Standorte in den großen Zentrenbereichen mit bis zu 5.000 m² Arbeitsfläche. Diese Entwicklung ist mittlerweile auch im Zentrum von Neukölln erkennbar und hinsichtlich der Auswirkungen auf die Nutzungsstruktur entlang der Karl-Marx-Straße kritisch zu beobachten. Auch in Neukölln eröffneten die ersten Coworking-Büros in Ladenlokalen in kleinen Seitenstraßen wie der Weserstraße, in der zum Beispiel die Coworking-Büros Weserland und Mitosis ihre Standorte gegründet haben. Mittlerweile stößt man bei Spaziergängen durch Nord-Neukölln immer häufiger auf den Hinweis „Coworking“. Direkt an der Karl-Marx-Straße haben mehrere Standorte eröffnet oder befinden sich in Planung. So haben an der Karl-Marx-Straße 97-99 („Alte Post“) im Januar 2020 mit Spaces und Regus bereits zwei international agierende Coworking-Anbieter eröffnet, in denen neben einzelnen Arbeitsplätzen an Schreibtischen auch jeweils eigene Arbeitsräume sowie Konferenz- und Tagungsräume von Unternehmen gemietet werden können. Auch an benachbarten Standorten wie der Karl-Marx-Straße 101 (ehem. Karstadt-Schnäppchencenter) sind Büronutzungen geplant, die sich am Modell „Coworking“ orientieren. Hinzu kommen Neueröffnungen in der unmittelbaren Umgebung des Zentrenbereichs, wie das Unicorn Village in der Richardstraße im ehemaligen Böhmischen Dorf, in dem die Coworking-Büros in Dorfhäusern um einen Innenhof gruppiert sind.

Nach Erkenntnissen von Dr. Janet Merkel von der TU Berlin liegen derzeit kaum empirische Untersuchungen zu den Auswirkungen von Coworking-Spaces auf das umgebende Quartier vor. Bezüglich der Ansiedlung von kleineren Coworking-Spaces in Nebenstraßen können bestimmte Impulse für die Quartiersentwicklung angenommen werden. So sorgen die Mieterinnen und Mieter von Arbeitsplätzen für mehr Laufpublikum und können somit Straßen beleben. Trotzdem – oder gerade deshalb – werden Coworking-Spaces auch eine Pionierrolle in Aufwertungsprozessen von Wohngebieten zugesprochen. Die Ansiedlung von großflächigen kommerziellen Coworking-Spaces im Zentrenbereich lässt hingegen vermuten, dass hier mitunter zentrenrelevante Nutzungen, wie Handels- oder Dienstleistungsangebote, zugunsten von profitableren Coworking-Nutzungen verdrängt werden könnten – vor allem, weil diese auch immer häufiger im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss angesiedelt werden sollen. Die Vermietung hochverdichteter Büroflächen erlaubt das Abrufen von Mietkonditionen, die die quartiersüblichen Mietkonditionen für Gewerbeflächen häufig übersteigen. In der Konsequenz kann es auf Gewerbeflächen in bestimmten Lagen zur Verdrängung bisher etablierter Gewerbenutzungen kommen. Dieser Entwicklung versucht der Bezirk über die Steuerungsmöglichkeiten im sanierungsrechtlichen Genehmigungsverfahren entgegenzuwirken. Die Sanierungsziele sehen vor, dass Flächen im Zentrenbereich prioritär Versorgungsangeboten im Bereich Handel, Dienstleistungen, Kultur und Gastronomie zur Verfügung gestellt werden sollen und Büronutzungen auf allen für die Versorgungsfunktion tauglichen Flächen nachrangig zu betrachten sind. Angesichts der steigenden Zahl an Coworking-Space-Projekten stellt sich also vermehrt die Frage, inwiefern diese für das Zentrum Neuköllns und dessen Nachbarschaft zuträglich sind.

Seit Beginn der Corona-Pandemie stehen die Coworking-Spaces nun vor einer ganz neuen Herausforderung. Aufgrund der notwendigen Kontaktbeschränkungen mussten viele Coworking-Anbieter zunächst einen starken Rückgang der Arbeitsplatzvermietungen verzeichnen. Nichtsdestotrotz bietet die Krise gerade langfristig betrachtet auch Chancen für den Sektor. Viele Unternehmen mussten ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter während der Corona-Pandemie ins Homeoffice schicken und konnten so feststellen, dass vielen von ihnen auch zukünftig ein flexibler Arbeitsplatz entgegenkommt. Für das Zentrum Neuköllns wird „Coworking“ ein aktuelles Thema bleiben, dessen Auswirkungen auf die Zentrenentwicklung entlang der Karl-Marx-Straße, aber auch auf die umliegenden Wohnquartiere im Rahmen des Sanierungsprozesses fortlaufend beobachtet und analysiert werden.

David Fritz, BSG mbH